부동산(토지+건물) 일괄공급시 건물 등의 공급가액 안분계산(2)

안녕하세요, 서울사는 지방사람 세무사 입니다.

 

이전 글에서 부동산(토지+건물) 일괄공급시 건물 등의 공급가액 안분계산에 대한 이론에 대하여 알아봤고,

이번 글에서는 ① 부동산 일괄공급시 기준시가에 따른 안분계산 산식과 ② 매매계약서상 실지거래가액과 안분계산한 가액이 30% 이상 차이나는지 여부에 대한 검토식까지 알아보도록 하겠습니다.

 

바로 시작해 보겠습니다~

 

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부동산 일괄공급 시 건물 등의 공급가액은 아래와 같이 원칙과 예외에 따라 공급가액이 계산됩니다.

 

 

1. 원칙 : 부동산 매매계약서상 건물 등의 실지거래가액

 

 

부가세법 제 29조【과세표준】제9항에 따라 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우로서 동조에서 규정하는 예외 단서규정에 해당하지 않는 한 부동산 매매계약서상 실지거래가액을 건물 등의 공급가액으로 합니다.

 

[세법세법] - 부동산(토지+건물) 일괄공급시 건물 등의 공급가액 안분계산(1)

부동산(토지+건물) 일괄공급시 건물 등의 공급가액 안분계산(1)

 

(관련법령은 이전 글에서 참고 부탁드립니다.)

 

 

2. 예외 : 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 안분기준

 

 

이전 글에서 서술한 부가세법 제 29조【과세표준】제9항 제1호 또는 제2호에 해당하는 경우에는 부가세법 시행령 제64조 제1항 및 아래 첨부하는 부가세법 집행기준 29-64-1【토지와 함께 공급한 건물 등의 공급가액 안분계산】에 따라 건물 등의 공급가액을 계산합니다.

 

(1) 토지와 건물 등의 기준시가가 모두 있는 경우

 

토지와 건물 등의 기준시가가 모두 있는 경우 건물 등의 공급가액은 매매계약서상 총 매매가액을 공급계약일 현재의 토지 및 건물 등의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 합니다.

다만, 감정평가가액(공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간의 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지의 감정평가가액)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 합니다

 

 

이 경우 공급계약일(매매시점) 현재의 기준시가에 따라 안분계산한 토지 및 건물 등의 공급가액은 아래와 같이 계산합니다.

공급계약일 현재의 기준시가에 따라 안분계산한 토지 공급가액 =
매매계약서상 총 매매가액 X 토지 기준시가 / 토지 및 건물 기준시가 합계액

공급계약일 현재의 기준시가에 따라 안분계산한 건물 공급가액 =
매매계약서상 총 매매가액 X 건 기준시가 / 토지 및 건물 기준시가 합계액

 

또한, 이를 매매계약서상의 실지거래가액과 30%이상 차이나는지 비교하는 검토식은 아래와 같습니다.

토지의 경우 위의 산식에 따라 계산한 금액이 실지거래가액과 30% 이상 차이나는지 여부  =
(안분계산한 토지 공급가액 - 매매계약서상 토지가액) / 안분계산한 토지 공급가액

건물의 경우 위의 산식에 따라 계산한 금액이 실지거래가액과 30% 이상 차이나는지 여부  = 
(매매계약서상 건물가액 - 안분계산한 건물 공급가액) / 안분계산한 건물 공급가액

 

 

< 부가가치세법 집행기준 > 

(출처 : 삼일아이닷컴)

 

 

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부동산(토지+건물) 일괄공급시 주의할 점은 매매계약서상 토지 및 건물 가액이 위의 산식에 따라 계산한 법정안분가액과 30%이상 차이가 날 경우 세법상 인정받지 못하게 된다는 점입니다.

 

또한, 매도인과 매수인이 세법상 특수관계인에 해당하는 경우 국세청에서는 위 토지 및 건물 등의 공급가액 안분기준에 대해서 더 까다롭게 볼 수도 있으므로 기준시가로서 안분계산한 방법이 아닌 비록 감정평가수수료가 들더라도 감정평가법인 등에 의하여 감정평가받은 금액을 안분기준으로 사용하는 것이 추후 세무조사에 대비할 수 있을 것으로 판단됩니다.

 

 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사드리며, 다음 글에서 뵙도록 하겠습니다.

 

이상 서울사는 지방사람 세무사였습니다 :)