부동산(토지+건물) 일괄공급시 건물 등의 공급가액 안분계산(1)

안녕하세요, 서울사는 지방사람 세무사 입니다.

 

이번에 공유드릴 세법 주제는 부동산(토지+건물) 일괄공급시 토지 및 건물 등의 공급가액을 어떻게 설정할 것인가에 대한 것입니다. 매도자 입장에서 부동산을 매도할 경우 (법인 및 개인사업자의 경우) 부가가치세가 발생하며, (사업자등록을 하지 않은 개인의 경우) 양도소득세가 발생합니다.

 

양도소득세 계산의 경우 다음에 살펴보기로 하고, 이번에는 부가가치세법 관련 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

바로 시작해 보겠습니다 ~

 

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 1. 부동산 일괄공급시 건물 등의 공급가액을 어떻게 설정한 것인가에 대한 이슈가 중요한 이유

 

 

매도자 입장에서 부동산을 매도할 경우 최대한 세금을 덜 내려고 하는 것은 당연합니다. 다만, 이 경우 세법 테두리 내에서 "절세"하는 것이 가장 중요한데요.

 

토지를 매도할 경우 토지공급은 면세로서 부가가치세가 발생하지 않고, 건물을 매도할 경우 건물공급은 과세이기 때문에 부가가치세가 발생합니다. 따라서, 매도자는 부동산 일괄공급시 총 매도가액에서 토지가액을 높이고 건물가액을 낮춰 부가세를 줄이고자 하는데 이 경우 탈세하지 않고 절세를 해야하므로 세법 테두리 내에서 부가세를 줄이기 위해 건물 공급가액을 얼마만큼 낮게 설정할 것인지가 중요합니다.

 

(만일 지금 당장 부가세를 줄이려고 토지가액을 높이고 건물가액을 낮춰 거래할 경우 추후 세무조사시 적발되어 부가세 및 과소신고가산세, 납부지연가산세 까지도 부담하게 될 수도 있으므로 세법 테두리 내에서 건물 등의 공급가액을 설정하는 것이 중요합니다.)

 

 

2. 부동산 일괄공급시 건물 등의 공급가액 안분계산

 

 

1. 원칙 : 실지거래가액 기준

 

부가세법 제29조【과세표준】제9항에 따라 사업자가 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 매매계약서상의 실지거래가액을 건물 등의 공급가액으로 합니다. 다만, 아래의 단서규정 제1호 및 2호에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라  안분계산한 금액을 건물 등의 공급가액으로 하는데요. 일반적인 경우 단서규정 제2호를 조심해야 합니다.

 

부가가치세법 제29조 【과세표준】

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다. (2018. 12. 31. 단서개정)
1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 (2018. 12. 31. 신설)
2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다. (2021. 12. 8. 개정)

 

 

2. 예외 : 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 안분방법 기준

 

위에서 서술한 부가세법 제29조【과세표준】제9항 제1호 또는 2호에 해당하는 경우에는 아래의 부가세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】제1항에 따라 안분계산한 금액을 건물 등의 공급가액으로 합니다. 

 

(다음 글에서 부가세법 시행령 제64조 제1항에 따라 건물 등의 공급가액 계산방법에 대하여 서술하도록 하겠습니다.)

 

(1) 토지와 건물 등의 기준시가가 모두 있는 경우

 

건물 등의 공급가액은 공급계약일 현재의 토지 및 건물 등의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 합니다.

다만, 감정평가가액(공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간의 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지의 감정평가가액)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 합니다.

 

(2) 토지와 건물 등의 기준시가가 어느 하나 또는 모두 없는 경우

 

건물 등의 공급가액은 다음의 순서에 따른 가액에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한 금액으로 합니다.

 

  1)  감정평가가액

  2)  장부가액

  3)  취득가액

 

부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】
① 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. (2022. 2. 15. 개정)
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2022. 1. 21. 단서개정 ; 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 부칙)
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. (2013. 6. 28. 개정)
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 (2013. 6. 28. 개정)

 

 

3. 예외의 예외 : 다음에 해당하는 경우 건물 등의 실지거래가액 기준

 

부가세법 시행령 제64조 제2항에 따라 다음에 해당하는 경우 건물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 합니다.

 

(1)  다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우

(2)  토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우

 

부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

② 법 제29조 제9항 제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. (2022. 2. 15. 신설)
1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우 (2022. 2. 15. 신설)
2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우 (2022. 2. 15. 신설)

 

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일반적으로 국세청에서도 위와 같은 세무이슈를 알고 있으므로 토지 및 건물을 일괄공급할 경우 세무사 및 회계사 등의 세무전문가의 도움을 받아서 토지 및 건물가액을 세법상 문제가 되지 않게 설정하고, 그로 인한 유형자산 처분손익에 대하여 법인의 경우 법인세를 or 개인사업자일 경우 소득세를 잘 납부하고, 부가세 또한 잘 납부하여야 할 것 같습니다.

 

 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사드리며, 다음 글에서 뵙도록 하겠습니다.

 

이상 서울사는 지방사람 세무사였습니다 :)